C'est le bail qui précise à qui incombent les travaux.
Les parties sont libres de répartir entre elles les charges d'entretien.
Cependant, la Cour de Cassation veille à ce que la clause mettant les travaux à la charge du locataire n'aboutisse pas à dégager le propriétaire de toute obligation.
La Cour exige que les réparations mises à la charge du locataire soient précisément énumérées.
Une clause qui se contenterait d'énoncer que les grosses réparations incombent au locataire ne trouverait donc pas à s'appliquer, le locataire pourrait refuser de supporter le coût des travaux.
Le bail doit fournir la liste de ces grosses réparations, généralement la toiture, le ravalement, le chauffage collectif.
Cour de Cassation 3e civ. 6 mars 2013, n°11-27331
Si le propriétaire ne réalise pas les travaux qui lui incombent, que faire ?
Si vous faites effectuer vous-même des travaux qui normalement ne vous incombent pas, le propriétaire peut refuser de vous rembourser.
Pour espérer se faire rembourser, le locataire qui a fait l'avance du coût des travaux incombant au bailleur doit, sauf urgence, l'avoir préalablement mis en demeure de les réaliser et, à défaut d'accord, avoir obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. Sinon, les travaux resteront à sa charge !
Cour de Cassation 3e civ, 23 mai 2013, n°11-29011
Et pour les travaux imposés par l’administration ? comme pour l’accessibilité par exemple.
La Cour de Cassation, dans une jurisprudence constante considère que les travaux imposés par l’administration, du fait d’un texte ou d’une injonction de cette dernière, sont à la charge du bailleur qui doit mettre à la disposition un local conforme à la destination des lieux, sauf stipulation contraire expresse du bail.
Seront donc à votre charge ces types de travaux s’il est stipulé dans votre bail que les travaux imposés par l’autorité administrative ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation sont à la charge du locataire.
Cour de Cassation, 3e civ, 15 juin 2010, n°09-12187